بایدها و نبایدهای حقوقی برای مشاورین املاک

در این مقاله با بایدها و نبایدهای حقوقی برای مشاورین املاک در خدمتتون هستیم. با ما همراه باشید.

نبایدها:

گران فروشی

هم ملزم به پرداخت خسارت به خریدار هم در دفعه اول به دو برابر مبلغ گران فروشی، دفعه دوم چهار برابر، دفعه سوم شش برابر مبلغ گران فروشی و همچنین پارچه یا تابلو روی سر در محل کسب به عنوان متخلف صنفی به مدت دو هفته نصب می‌گردد. دفعه چهارم هشت برابر  مبلغ گران فروشی و همچنین پارچه یا تابلو روی سر در محل کسب به عنوان متخلف صنفی ب مدت یک ماه نصب می‌شود. از دفعات پنجم به بعد به ده برابر مبلغ گران فروشی و پارچه یا تابلو روی سر در محل کسب به عنوان متخلف صنفی ب مدت دو ماه نصب می‌گردد.

به کارگیری غیر مجاز کارکنان

افراد صنفی مکلف هستند قبل از مراجعه افرادی برای خدمات منازل و اماکن ، به اتحادیه مراتب را اطلاع دهند تا با اخذ نظر از نیروی انتظامی، نسبت به صدور کارت شناسایی عکس دار با درج تخصص اقدام لازم را به عمل آورد. (ضمانت اجرا موضوع ماده 68 ق.ن.ص)

ممنوعیت تنظیم قرارداد پیش فروش عادی ساختمان

مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، باید طرفین را برای تنظیم سند رسمی اسناد به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی نماید. نمیتواند شخصاً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش و… نماید.درغیر این صورت بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دوسال ، تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم خواهد شد.

ممنوعیت تنظیم قرارداد مخالف قوانین و مقررات

مشاور نباید قراردادی مخالف قوانین و نظامات دولتی تنظیم کند. (ضمانت اجرای ان م. 68 ق.ن.ص)

منع تغییر فیزیک قراردادها

تراشیدن ، پاک کردن و الحاق به هر نحوی در قرارداد و در دفتر ثبت قرارداد ها ممنوع می باشد.تمامی اصلاحات و توضیحات باید در قرارداد وثبت دفتر یا هر دو برحسب مورد منعکس گردد و کلیه امضا کنندگان و مشاور برسد(ضمانت اجرا م.68 ق.ن.ص)

منع تبلیغ بر خلاف واقع

افراد صنفی برای جلب مشتری درباره محصولات،کالاها و خدمات مجاز به تبلیغات بر خلاف واقع نیستند.(ضمانت اجرا م.68 ق.ن.ص)

بایدها:

لزوم صدور صورتحساب در برابر دریافت بها

هر فرد صنفی در مقابل دریافت بها، اجرت یا دستمزد باید صورتحسابی مانند نام و نشانی واحد صنفی ،تاریخ، مبلغ دریافتی و نوع و مشخصات کالاهای فروخته شده یا خدمات انجام شده را به مشتری تحویل دهد.(م.15 ق.ن.ص) (ضمانت اجرا م.68ق.ن.ص)

لزوم نصب تابلوی نرخ نامه

تخلف عدم درج قیمت در خصوص مشاورین املاک ، در استفاده نکردن از تابلو نرخ دستمزد خدمت در محل کسب یا حرفه یا درج قیمت به نحوی که برای مراجعه کنندگان قابل مشاهده نباشد. عدم درج قیمت =پرداخت جریمه 960000 ریال است.

حسن اداره و نگهداری مستندات

مشاور مسئول حسن اداره امور ، حفظ و نگهداری دفاتر، اوراق،اسناد،مدارک و مهر مربوطه می باشد.

شرکت در دوره های اموزشی

مشاور مکلف است در جهت ارتقای دانش فنی و حقوقی در دوره های اموزشی(با همکاری و نظارت سازمان ثبت) شرکت نماید.(ضمانت اجرا م 68 ق.ن.ص)

تنظیم قرارداد در اوراق مخصوص

قراردادها بایستی در در اوراق مخصوصی که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تدوین و تایید شده ، توسط مشاور تنظیم گردد.

ثبت مستقیم قرارداد ها در سامانه ثبت قرارداد می باشد ئ اگر ثبت انی صورت نگیرد ،پبش نویس سامانه مزبور،حداقل تکلیف صنفی مقدور برای مشاور می باشد.

احراز هویت ، مالکیت و سمت طرفین قرارداد

به هنگام تنظیم قرارداد ، هویت، مالکیت و سمت متعاملین و یا طرفین قرارداد را احراز کند.

شخص حقیقی: با رویت کارت ملی

شخص حقوقی:

1)اشخاص حقوقی حقوق عمومی:با رویت نامه نمایندگی

2)اشخاص حقوقی حقوق خصوصی: رویت روزنامه رسمی شرکت

لزوم تبادل و نگهداری نسخ

مشاور می‌بایست:

یک نسخه از قرارداد تنظیمی را در بایگانی مربوطه نگهداری کند.

قرارداد به تعداد متعاملین با یک نسخه اضافه تنظیم می شود

متعاملین می توانند در صورت نیاز از اصل قرارداد رو نوشت یا تصویر برابر اصل دریافت کنند

لزوم ثبت قرارداد در دفتر ثبت قراردادها

مشاور باید: مفاد قرارداد های تنظیمی را در دفتر ثبت قراردادها که به صورت پلمب و برگ شماری شده و توسط اتحادیه صنف مزبور در اختیار وی قرار گیرد ثبت و همزمان با عقد قرارداد به امضای کلیه اشخاصی که قرارداد را امضا کردند برساند

لزوم تنظیم خوانای قرارداد در طرح تیپ ابلاغی

قراردادها باید خوانا، بدون قلم خوردگی ، با جوهر ثابت و در چارچوب طرح قرارداد تیپ اعلامی از سوی سازمان ثبت اسناد،و ابلاغی از سوی هیات عالی نظارت تنظیم گردد. ثبت قرارداد در سامانه اطلاعات املاک و مستغلات و الکترونیکی شدن ثبت قراردادها

لزوم استفاده از نظر کارشناس فنی یا حقوقی

برای تنظیم قرارداد مشاور می‌بایست از نظر کارشناس فنی یا حقوقی استفاده نموده و قرارداد تنظیم شده رو امضا کنند.

در مورد تنظیم قرارداد اجاره حضور شهود و امضای قرارداد توسط کارشناس فنی یا حقوقی الزامی است.

لزوم مطلع نمودن طرفیت قرارداد از مفاد ان

طرفین قرارداد باید توسط مشاور از مفاد ان مطلع شوند.(ضمانت اجرا م68.ق.ن.ص)

لزوم اطلاع دادن ذی نفعی مشاور املاک به طرفین

اگر مشاور در یک قرارداد سهیم یا منتفع یاشد ، همچنین با طرفین قرارداد قرابت نسبی یا سببی طبقه اول ودوم و درجه اول تا طبقه سوم داشته باشد باید به طرفین اطلاع بدهد. (ضمانت اجرا م.68 ق.ن.ص)

لزوم استفاده از مترجم در فرض اختلاف زبانی

زمانی که یکی از طرفین یا هردو فارسی زبان نباشد و همچنین مشاور هم زبان انها را متوجه نمی شود ، در این صورت مشاور بایستی اظهارات انها را به وسیله فرد مورد اعتماد طرفین یا مترجم رسمی ترجمه نماید. (ضمانت اجرا ماده 68 قانون نظام صنفی)

لزوم استفاده از معتمد در فرض عدم توان

در خصوص ان دسته از افراد که به عنوان طرفین قرارداد کور،کر،گنگ یا بی سواد باشد، یک نفر معتمد در موقع تنظیم قرارداد ،ثبت و امضا همراه آن‌ها باشد.

در مورد اشخاص کر و گنگ ، فرد معتمد باید حداقل با اشاره بتواند مطالب را به انها بفهماند

مراتب در قرارداد و دفتر ثبت قراردادها ذکر گردیده و به امضای معتمد یا معتمدین برسد. (ضمانت اجرای ماده 68.ق.ن.ص)

لزوم ثبت فسخ و اقاله قرارداد

مشاور بایستی مراتب فسخ ، اقاله یا عدم اجرا را در ستون مربوطه با ذکر تاریخ درج و پس از امضای طرفین ، مشاور هم امضا و مهر کند. (ضمانت اجرا ماه 68 قانون نظام صنفی)

لزوم هدایت طرفین به ثبت رسمی

اگر موضوع قرارداد از مواردی است که باید در دفاتر اسناد ثبت شود مشاور مکلف است متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کند

در سایر قرارداد ها نیز بهتر است به منظور تثبیت حقوق طرفین و جلوگیری از اختلاف و طرح دعوی ، طرفین را به ثبت قرارداد در دفاتر اسناد سوق دهد.

لزوم استفاده از مهر و تابلوی متحد الشکل مورد تایید اتحادیه

مهر و تابلوی مشاور باید مورد تایید اتحادیه باشد. (طبق نمونه متحدالشکل اتحادیه) (ضمانت اجرا م.68 ق.ن.ص)

لزوم صداقت در گفتار

خودداری از مبالغه، اغراق و ارائه اطلاعات غلط و پنهان کردن موارد مربوط به موضوع قرارداد. (ضمانت اجرا م.68 ق.ن.ص)

لزوم وحدت دفتر مشاور املاک

مشاور املاک فقط یک محل فعالیت می‌تواند داشته باشد؛ منع تعدد دفتر (ضمانت اجرا م.68 ق.ن.ص)

لزوم رعایت پروتکل های بهداشتی

مانند سایر صنوف بایستی پروتکل ها و مقررات بهداشتی را رعایت کنند.

لزوم نصب و استفاده از دستگاه کارت خوان

ثبت نام در سامانه مودیان

لزوم پرینتی نمودن قراردادها و ثبت در سامانه

ثبت قرارداد های تنظیمی  سامانه اطلاعات املاک و مستغلات (بایستی توکن داشته باشند) و اخذ کد رهگیری

لزوم رعایت مقررات مبارزه با پولشویی

معاملات و عملیات مشکوک هر نوع معامله، دریافت یا پرداخت مال اعم از فیزیکی یا الکترونیکی که بر اساس قرائن، ظن وقوع جرم را ایجاد کنند .

لزوم رعایت ضوابط عمومی و اختصاصی انتظامی

مهم ترین قوه اجرایی ضمانت اجراهای موجود در قانون نظام صنفی نیروی انتظامی است؛ تعامل بین اتاق اصناف، اتحادیه‌ی صنفی و ناجا

لزوم رعایت آیین نامه اماکن عمومی

ماده 17 ق.ن.ص و ماده 2 آیین نامه اماکن عمومی

رعایت مصوبات کمیسیون نظارت شهرستان

حوزه اجرایی این مصوبات شهرستانی است و نقض الزامات در مصوبه‌ی متضمن ضمانت اجرا می‌باشد.

تخلفات صنفی مشاوران املاک

مطابق ماده 17 قانون نظام صنفی، افراد صنفی مکلف هستند قوانین و مقررات جاری کشور، از جمله قوانین و مقررات صنفی، انتظامی، بهداشتی، ایمنی، حفاظت فنی و زیبا سازی محیط کار و دستور‌العمل‌های مربوط به نرخ گذاری کالاها و خدمات را که از سوی مراجع قانونی ذی ربط ابلاغ می‌شود را رعایت و اجرا کنند.

قوانین صنفی به دلیل اینکه تمثیلی هستند (نه حصری)، نقض قوانین و مقررات، تخلف صنفی بوده و دارای ضمانت اجرای جزای نقدی می‌باشد.

مشاور غیر از حق‌الزحمه مقرر،حق دریافت هیچ گونه مالی اعم از وجه نقدی و یا غیر نقدی ندارد ، در غیر این صورت پیگرد قانونی دارد.