نکات حقوقی ویژه مشاورین املاک

چرا آشنایی با نکات حقوقی در حوزه املاک مهم است؟

معمولاً افراد با ندانستن اطلاعات حقوقی ملکی و عدم آگاهی در مورد اطلاعات حقوقی املاک، وارد معاملات ملک شده و بدون آگاهی زیر کاغذهایی را امضاء می‌کنند، که می‌تواند افراد را دچار چالش‌های سخت، ضررهای مالی سنگین و پیرو آن مشکلات روحی فراوان را ایجاد کند. پس آموزش مسائل حقوقی املاک از ایجاد این نوع دغدغه‌ها جلوگیری می‌کند. فرآیند خرید و فروش، پیش خرید، رهن و اجاره زمین، خانه و یا هر نوع ملک دیگر به نوعی است که یا باید خود شخص اطلاعات جامع و کاملی در مورد قوانین حقوقی املاک داشته باشد، یا در مورد مسائل حقوقی ملکی از نظر یک کارشناس مشاور املاک یا وکیل دادگستری کمک بگیرد.

تعداد افرادی که به طور مرتب در حوزه املاک فعالیت دارند بسیار زیاد است؛ لذا هر چقدر اطلاعات حقوقی مشاورین املاک در بنگاه‌های املاک بیشتر باشد، به همان اندازه نیز راهنمای خوبی برای مشتریان می‌باشند.

مهم‌ترین امور حقوقی در حوزه املاک

بررسی مدارک فروشنده و خریدار:

1. مدارک شناسایی دو طرف معامله و یا وکیل قانونی آن‌ها باید بررسی شود.
2. طرف مقابل نباید ممنوع المعامله باشد. به عنوان مثال فرد محجور یا ورشکسته نباشد، چون این افراد از نظر قانونی اجازه معامله ندارند.
3. سند ملک به نام شخص فروشنده باشد.

نکات حقوقی ملک دارای سند:

1. بررسی شرایط سند به شکل کامل از نظر مشاعات، توابع و ملحقات، ثبت در دفاتر اسناد، وثیقه‌ای یا توقیفی قبل از معامله زیرا سندهای ملکی دارای انواع مختلف با قانون های ثبتی متفاوت هستند.
2. آگاهی خریدار یا مستآجر از نوع سند ملکی قبل از معامله
3. آگاهی سند با دستور دادگاه توقیف می‌شود؛ پس خرید و فروش املاک توقیفی نیز غیرقانونی است. (با مراجعه و استعلام از اداره‌ی ثبت اسناد می‌توان از توقیف نبودن سند مطمئن شد)

اطلاعات حقوقی خرید زمین:

زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره شده و به نهادهایی مثل بنیاد مستضعفان و … داده شده است، دارای مشکلاتی هستند، از جمله اینکه: ممکن است صاحب اصلی بازگردد و برای تصاحب مجدد زمین خود به مراجع قضائی طرح دعوی و شکایت کند.

این شکایات از طرف مراجع قانونی بررسی خواهند شد.

خرید زمین کشاورزی و مشمول طرح عمرانی:

بررسی قانونی بودن سند زمین از مراجع ذی‌صلاح قبل از معامله به دلیل اینکه بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند قانونی نبوده و به شکل محلی و سنتی تنظیم گشته‌اند.

نباید زمین مورد نظر درون طرح عمرانی شهری قرار گیرد.

نکات حقوقی در املاک وارثی:

این معاملات با رضایت همه‌ی وراث باید انجام شود و حتی در صورت ناراضی بودن یک ورثه معامله تا طی مراحل قانونی و مشخص شدن سهم هر کدام از وراث به تعویق می‌افتد. قبل از انجام معامله‌ی این گونه از املاک، گواهی انحصار وراثت را با مدارک شناسایی همه‌ی وراث می‌بایست مطابقت داد.

بررسی پرداخت مالیات بر ارث توسط وراث انجام می‌شود.

مشخص کردن شرایط فسخ قرارداد:

عدم پرداخت کامل پول تا تحویل کامل ملک؛ چه از نظر فیزیکی و چه از نظر ثبتی.

در مورد صاحب ملک می‌توان شرایطی را برای فسخ قرارداد در قولنامه مشخص نمود تا در صورت عدم پرداخت به موقع پول توسط خریدار یا مستآجر بدون مراجعه به دادگاه بتواند، قرارداد را فسخ نمایند.

اطلاعات حقوقی ملک برای ثبت سند:

1. معاملات ملکی با قرارداد غیررسمی را در یک مشاور املاک دارای جواز کسب معتبر و آگاه و با استفاده از اطلاعات حقوقی مشاورین املاک انجام دهید، تا بعد از انجام معامله حتماً یک کد رهگیری به همراه هولوگرام به شما ارائه شود.
2. ثبت معاملات در سامانه اسناد کشور و دریافت کد رهگیری معتبر مانع از فروش ملک به چند نفر خواهد شد.
3. انجام همه‌ی معاملات مربوط به انتقال و ثبت سند را نیز در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک نزد مأمور دارای صلاحیت قانونی

امور حقوقی ملک موقوفی:

1. کاربری بعضی املاک وقفی مسکونی و تجاری می‌باشد
2. این نوع سند زمین هیچ وقت قابلیت خرید و فروش نداشته، فقط قابلیت اجاره دارد و خریدار ملزم به پرداخت اجاره سالیانه کمی به اداره اوقاف است.
3. استعلام از اداره اوقاف جهت شناسایی املاک موقوفی
4. سند اوقافی سند معتبری است.

دانستنی‌های حقوقی املاک در رهن:

1. ملک در رهن قابل خرید و فروش نیست.
2. ذکر در رهن بودن ملک در داخل سند
3. در این حالت می‌توان ملک را توسط مبایعه نامه فروخت و بعد از فک رهن ملک، سند به نام خریدار صادر ‌شود. بهتر است از طرف فروشنده، وکالت فک رهن به خریدار داده شود و خریدار نیز مقداری از پول را برای هزینه‌های فک رهن نزد خود نگه دارد. طلق سند یعنی اینکه: سند رهن بانک یا توقیف نیست و قابلیت فروش دارد.

بررسی فیزیکی ملک:

1. بررسی فیزیکی توسط خریدار ملک و مشکلات ظاهری بنا و یا حتی در آپارتمان وضعیت پارکینگ و انباری و دسترسی به مشاعات ساختمان و سایر موارد
2. اگر ملک خریداری شده دارای مستأجر است، حتماً قبل از تنظیم سند شرایط مستأجر مشخص گردد.
3. مالکیت جدید آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری حتماً در سند قید گردد.

نکات حقوقی املاک در مورد بدهی‌ها:

1. پرداخت و تسویه مالیات قبل از انتقال سند و همچنین پرداخت همه بدهی‌های ملک به شهرداری و سایر ارگان‌ها توسط فروشنده
2. خریدار نیز باید از ادارات مربوطه استعلامات لازم را گردآوری کند
3. مالیات ملک به دو شکل 1) مالیات بر اجاره و 2) مالیات بر انتقال سند است
4. مالیات بر اجاره بر درآمد سالیانه از اجاره اعمال می ‌شود، که توسط موجر پرداخت می‌گردد؛ پنج درصد ارزش ملک نیز به عنوان مالیات انتقال سند توسط دارایی تعیین می‌شود، که مالک ملزم به پرداخت آن است.

جهت خرید جزوه جامع آشنایی با حقوق املاک کلیک کنید

مؤسسه آتی تجارت کار و کسب ویرا

در چهار دپارتمان :

دپارتمان مدیریت امور قراردادی  _  حقوقی شرکت‌ها

دپارتمان تنظیم قراردادهای اختصاصی

دپارتمان امور ثبت و تغییرات شرکت‌ها و برندها

دپارتمان آموزش‌های کاربردی (باشگاه مهارت افزایی ویرا)

_ با شعار یاور حقوقی شما _

در کنار مدیران و کار و کسب‌ها

شما می‌توانید جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید جدیدترین دوره‌های حقوقی، به فروشگاه مجموعه کار و کسب ویرا مراجعه فرمائید. به علاوه، می‌توانید با دریافت نوبت مشاوره، مشکلات حقوقی خود را به صورت خصوصی با ما در میان بگذارید.

کارشناسان و همکاران ما پاسخگوی شما هستند.

۰۲۱-۲۶۷۶۱۴۸۸

۰۲۱-۲۲۳۸۳۱۰۰

۰۲۱-۲۲۳۸۳۲۰۰

۰۹۳۹۸۵۵۷۵۴۸